Requisitos
para que las entregas de inmuebles a particulares destinados a viviendas se
beneficien de la tributación al tipo superreducido del 4% previsto en el Real
Decreto-ley 9/2011 en lugar del 8%
- La entrega de la vivienda debe efectuarse por un empresario o profesional, en caso contrario tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).
- Es necesario que los edificios o partes de los mismos que se transmiten sean aptos para su utilización como viviendas; se incluirán las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente
- No se consideran edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición.
Los
pagos anticipados realizados durante el periodo comprendido entre el 20 de
agosto y el 31 de diciembre de 2011 a que se refiere el Real Decreto-ley
9/2011, correspondientes a entregas de viviendas, garajes y anexos en ellos
situados, tributarán igualmente al tipo del 4%, con independencia de que la
entrega del inmueble se produzca con posterioridad al 31 de diciembre de 2011.
Los pagos a cuenta de la futura entrega de viviendas
efectuados a una cooperativa en el período comprendido entre el 20 de agosto y
31 de diciembre de 2011 tributaran al 4%
El
devengo del IVA en la entrega de una vivienda se produce, como regla general,
en el momento de la puesta en poder y posesión del adquirente de la vivienda.
Si se hubiese otorgado escritura pública, la puesta en poder y posesión se
entiende realizada en el momento de su otorgamiento.
Cuando
de la misma escritura resulta o se deduce claramente un momento distinto de
puesta en poder y posesión de la vivienda entregada, el devengo se producirá en
el momento en que efectivamente tenga lugar dicha puesta en poder y posesión
del adquirente.
Al
producirse la entrega con posterioridad al 31 de diciembre de 2011 el tipo
impositivo sería el 8%. En estos casos hay que tener en cuenta que la posesión
se asimila a la puesta a disposición, es decir, la posesión sería el momento en
el que se produce el devengo por entrega.
En
el supuesto de que hubiera pagos anticipados durante el período señalado, 20 de
agosto a 31 de diciembre de 2011, y la posesión fuese posterior, el pago
anticipado tributaria al 4% y el importe que se pague o quede por pagar en el
momento de la posesión, al 8%.
Si el vendedor renuncia a la exención, para lo cual se requiere
que el comprador sea un empresario o profesional con derecho a la deducción
total del impuesto soportado en la operación es aplicable el tipo superreducido del 4% previsto en el Real
Decreto-ley 9/2011 a la entrega de viviendas usadas. En el caso de viviendas adquiridas por
particulares no es aplicable.
No
tiene la consideración de primera entrega a efectos del IVA la realizada por el
promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo
igual o superior a dos años por su propietario, por titulares de derechos
reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción
a compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante
ese plazo.
En
estos casos la venta tendrá la consideración de segunda entrega, exenta del IVA
y tributará por el Impuesto
de Transmisiones Patrimoniales.
Las
entregas de viviendas rehabilitadas se asimilan a la entrega de un edificio de
nueva construcción siempre que se cumplan los requisitos previstos en el
artículo 20.Uno.22º.B) de la Ley 37/1992:
1º)
Más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con
obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o
cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
2º)
El coste total de las obras exceda del 25% del precio de adquisición de la
edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de
rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su
rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.
El
tipo impositivo aplicable a esta entrega de viviendas será el 4% si se produce
en el periodo comprendido entre el 20 de agosto de 2011 al 31 de diciembre de
2011.
No
es aplicable el tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-ley
9/2011 a la entrega de viviendas que van a ser objeto de demolición, aunque la entrega del inmueble estará sujeta y no
exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo impositivo aplicable a esta
venta será el 18% ya que no se considerarán edificios aptos para su utilización
como vivienda
No
es aplicable el tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-ley
9/2011 a la entrega de viviendas en construcción. Si el objeto de la entrega es una vivienda en
construcción, de manera que el adquirente debe proceder a su terminación, el
tipo aplicable será en todo caso el 18%.
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